こんにちは、うろこといいます！(^-^)
うろこの本業は土地家屋調査士。
今日は土地の境界線のプロ、土地家屋調査士のうろこが日頃よく遭遇する、土地の境界線トラブルのお話をします。
ところで皆さん、タイトルにある「筆界」とか「所有権界」って聞いたことあります？
どちらも境界線です(^O^)／
「ええ～っ！土地の境界線に種類とかあるの？」
「はい、あるんです！くぅ～！」（←そのまんま川平ジェイ風におねがいしますｗ）
境界線の種類
土地の境界は大きく分けると2つあります。
【筆界】
土地の地番界。
地番界っていうのは、例えば100番の土地と101番の土地との境界のこと。
分筆や区画整理等で新しくできた筆界もありますが、多くは明治6年の地租改正事業により生まれた一番最初に出来た元々の境界。
【所有権界】
現況のブロック塀や石積み等、お隣さん同士でお互いにここが境界だと思っており、所有権の及ぶ範囲の認識が合致している境界。
一般の人がいうところの境界はたぶんこれです。
基本的にこの2つですが、ある場合やケースによって次のような言われ方をする境界もあります。
【管理界】
お互いにここまでと決めて管理している境界。
所有権界と似ているが、所有権が及ぶ範囲まで明確に合意しているとは限らない。
【占有界】
一見すると管理界にみえるが、どちらか片方が一方的に主張している可能性もある。
争いが発生していることも。
【公物管理界】
道路や水路等の公共物と私有地との境界。
筆界と所有権界の特徴
【筆界】
不動産登記法で定められている公法上の境界。
土地所有者間の合意で変えられるものではなく、動かすことのできない不動の境界。
また、筆界には原始筆界と創設筆界がありますが、これを説明していると終りが見えなくなってきますのでここでは割愛させていただきます。
眠くなるよ^^;
【所有権界】
当事者間の合意で自由に決められる、変えられる私法上の境界。
例えば、やっぱこうしよう！とか、使い勝手が良くなるからここをまっすぐにしよう！とか、早い話当事者が納得・合意すればなんでもあり。
では、次にタイトルにもある核心にせまります。
境界線トラブルとなる原因は⁉
そう、この２つの境界が一致していればなんの問題もありませんが、ズレているときにトラブルが発生することがあります。
ていうか、もともと一番最初は筆界＝所有権界だったんですよ。
それが長い年月の間、多くは人間同士の力関係が原因で徐々にズレていったんです。
スケールが違いますが、国境の紛争なんかも同じですよね。
話がズレましたが、今日の日本社会では土地や建物といった不動産の取引は登記をもって行います。
登記事項証明書（昔でいう登記簿）に所有者として公示されることで、はじめて社会的にその不動産の所有者であることが認められます。（第三者対抗要件を得る）
もちろん不動産売買そのものは、登記をしなくても、もっと極端に言えば契約書も交わさず口約束のみでも有効です。
ただし、それは当事者のみの話で、第三者にはわかりません。
AさんがBさんから買った土地を担保に銀行からお金を借りたくても、登記をしていなければ銀行はお金を貸してくれません。
だって登記上の所有者はBさんのままで、Aさんが本当の所有者ってことがわからないから。
「筆界」と「所有権界」がズレていると問題なのは、こういった社会制度がベースにあるからです。
登記上の境界と実際の境界が違うということは、土地の形状も違えば大きさ（面積）も違うということ。
土地の正確な情報が公示されていないような、登記の内容と異なった状態では、大切な財産を守ることができません。
そんな土地は誰も買おうと思いませんし、そんな土地を担保にお金を貸してくれるところもありません。
つまり、せっかくの大切な財産の価値が低下しちゃうんです。
どうすれば良い？解決策は
解決方法は次の2つに1つです。
- 所有権界を筆界にする。
- 所有権界から筆界に戻す。
所有権界を筆界にするとは？
今管理している所有権界で分筆登記を行い、所有権界を公法上の境界である筆界にしてしまいます。
そうすれば、分筆によって新しく出来た筆界と所有権界が合致することになります。
その後、各々が占有管理している部分の土地の名義を変更してあげれば解決です。
所有権界から筆界に戻すとは？
これは逆転の発想で、今管理している所有権界を、本当の境界である筆界に戻してあげます。
つまり、今管理しているブロック塀等を筆界の位置に作り変えてあげるということです。
このパターンでは1と違い分筆や名義変更といった登記手続きは不要となります。
ただし、分筆登記と同様に筆界を正確に復元するための測量は必要で、ブロック塀も作り変えることになります。
どちらの方法もそれぞれ一長一短がありますので、当事者間で良く話し合って決めることになります。
まとめ
土地の境界には「筆界」と「所有権界」がある。
境界線トラブルは「筆界」と「所有権界」がズレているときに発生する。
解決方法は2択
- 所有権界を筆界にする。
- 所有権界から筆界に戻す。
いかがだったでしょうか？
今日は境界線トラブルの原因と解決策のお話でした。
図があるともっと分かりやすく説明できるのですが、まだ慣れてないもので申し訳ございません。
今後覚えていって分かりやすく改良できたらと思っています。
しかしいつも思うんですが、そもそもの問題は筆界が見えないからなんですよね。
目に見えればこんな問題起きないのにね^^;
最後まで読んでいただきありがとうございました。
また、土地家屋調査士の業務に関することで聞いてみたいこと、ご質問等ございましたらお気軽にご連絡ください。
うろこがお答えできる範囲で回答させていただきます。
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